Wohnen: Warum Entprivatisierung mehr sein kann als ein Eigentümerwechsel
Der Kreditversicherer Atradius warnt vor der Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Seine aktuelle Pressemitteilung benennt reale Probleme der Bauwirtschaft, liefert aber keinen belastbaren Nachweis dafür, dass eine gemeinwirtschaftliche Neuordnung diese verschärft. Vor allem verengt sie die Debatte auf den Neubau. Die Frage, wie vorhandener Wohnraum dauerhaft bezahlbar bleibt, verdient eine eigene Antwort.
Wer über die Zukunft des Wohnens spricht, landet schnell bei einem scheinbar unwiderlegbaren Satz: Vergesellschaftung schafft keine neuen Wohnungen. Auch der Kreditversicherer Atradius stellt ihn in seiner Pressemitteilung vom 20. Oktober ins Zentrum. David Engelhardt, Manager Risk Services, warnt vor Investitionszurückhaltung, erschwerter Finanzierung und möglichen Folgewirkungen für Bauunternehmen und ihre Lieferanten. Seine Schlussfolgerung: Die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ändere lediglich die Eigentümerstruktur und löse keine strukturellen Probleme.
Diese Argumentation greift zu kurz. Selbstverständlich braucht Deutschland zusätzliche Wohnungen zu bezahlbaren Preisen. Ebenso berechtigt ist aber die Frage, nach welchen wirtschaftlichen Zielen bereits vorhandene Wohnungen bewirtschaftet werden. Neubau und gemeinwirtschaftliche Bestandsentwicklung bearbeiten unterschiedliche Aufgaben. Wer das eine fordert, muss das andere deshalb nicht ablehnen.
Eigentumsstrukturen sind keine Nebensache
Die Formulierung, es ändere sich „nur“ die Eigentümerstruktur, unterschätzt deren Bedeutung. Eigentümer entscheiden über Renditeziele, die Verwendung von Überschüssen, Investitionen und die Beteiligung der Bewohner. Ob Mieteinnahmen vorrangig Ausschüttungen ermöglichen oder langfristig dem Bestand und seiner Bewohnerschaft zugutekommen sollen, ist eine strukturelle Frage.
Eine Überführung geeigneter großer Wohnungsbestände, etwa von Vonovia, in dauerhaft gebundene genossenschaftliche oder andere gemeinwirtschaftliche Strukturen könnte hier ansetzen. Ihr Erfolg wäre daran zu messen, ob sie bezahlbare Mieten, verlässliche Instandhaltung, notwendige Sanierungen und wirksame Mitbestimmung miteinander verbindet. Ein neuer Name am Hauseingang genügt dafür nicht.
Gerade der genossenschaftliche Gedanke verdient mehr Aufmerksamkeit: Bewohner könnten Einfluss auf die Bewirtschaftung erhalten und gemeinsam Verantwortung übernehmen. Allerdings müssten die Beteiligungsbedingungen auch für Haushalte mit wenig Vermögen zugänglich sein. Eine soziale Neuordnung würde ihren Zweck verfehlen, wenn hohe Pflichtanteile finanzschwache Mieter ausschlössen.
Atradius beschreibt Risiken, belegt aber keine Wirkungskette
Die wirtschaftlichen Belastungen, die Atradius aufzählt, sind ernst zu nehmen: hohe Baukosten, schwierige Finanzierung, Fachkräfteengpässe und langwierige Verfahren. Daraus folgt jedoch noch keine belastbare Aussage über die zusätzlichen Folgen einer Vergesellschaftung.
Die PM stellt eine mögliche Wirkungskette in den Raum: Die politische Diskussion verunsichere Kapitalgeber, dadurch würden Investitionen erschwert, schließlich könnten Zahlungsausfälle und Insolvenzen zunehmen. Konkrete, wegen der Debatte abgesagte Projekte oder Finanzierungen nennt sie nicht. Ebenso fehlt eine Untersuchung, die diesen Einfluss von den übrigen Krisenursachen trennt. Der von Atradius beobachtete Anstieg der Schadenssummen bei Bauinsolvenzen belegt für sich genommen keinen Zusammenhang mit Vergesellschaftungsplänen.
Damit ist die Warnung ein Risikoszenario aus der Perspektive eines Kreditversicherers. Diese Perspektive gehört zur Debatte. Für eine gesamtwirtschaftliche Bewertung müssen zusätzlich Mietbelastung, Wohnsicherheit und die langfristigen Kosten unterschiedlicher Bewirtschaftungsmodelle betrachtet werden.
Rechtssicherheit schließt Artikel 15 ein
Verlässliche rechtliche Bedingungen sind für langfristige Investitionen unverzichtbar. Zu diesem Rechtsrahmen gehört allerdings auch Artikel 15 des Grundgesetzes. Er eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, bestimmte Güter durch Gesetz und gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Seine Anwendung zu diskutieren, stellt daher nicht schon die Rechtsordnung infrage.
Das bedeutet keine Blankovollmacht für beliebige Eingriffe. Ein konkretes Gesetz müsste verfassungsrechtlich Bestand haben. Die Berliner Expertenkommission hat eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände mehrheitlich grundsätzlich für möglich gehalten; unterschiedliche Rechtsauffassungen und Sondervoten bleiben Teil dieses Befunds.
Die Entschädigung entscheidet über den finanziellen Spielraum
Der wirtschaftliche Kern liegt in der Bewertung der zu überführenden Bestände. Wird eine gemeinwirtschaftliche Struktur mit hohen Übernahmekosten belastet, müssen deren Finanzierungskosten aus Mieteinnahmen, öffentlichen Mitteln oder anderen Finanzierungsquellen getragen werden. Der Eigentümerwechsel allein beseitigt diese Last nicht.
Eine Entschädigung zum vollen Marktwert ist deshalb keine selbstverständliche Ausgangsforderung. Artikel 15 verweist auf eine gerechte Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und denen der Betroffenen. Die Berliner Expertenkommission hielt mehrheitlich auch Entschädigungen unter Verkehrswert für zulässig. Wie weit dieser Spielraum reicht, ist juristisch umstritten.
Bei ehemals öffentlichen Wohnungen sind die früheren Privatisierungskonditionen ein politisch wichtiger Bezugspunkt. Warum sollte die Allgemeinheit bei einer Rückführung sämtliche zwischenzeitlichen Wertsteigerungen finanzieren müssen? Ein historischer Verkaufspreis ist allerdings noch keine fertige Entschädigungsformel. Investitionen, Gebäudezustand, Belastungen und unterschiedliche Erwerbsgeschichten müssten berücksichtigt werden. Auch darf nicht der gesamte Bestand eines Konzerns pauschal als früheres öffentliches Eigentum behandelt werden.
Die Forderung sollte deshalb lauten: eine möglichstniedrige, verfassungsrechtlich tragfähige Entschädigung nach einem transparenten Bewertungsmaßstab. Ein Ansatz wäre, dauerhaft bezahlbare Mieten und die daraus nach Bewirtschaftung und Instandhaltung verbleibenden Erträge zugrunde zu legen. Entsprechende Modelle wurden auch in der Expertenkommission diskutiert.
Breites Eigentum verlangt mehr als den Schutz großer Bestände
Atradius verweist zudem auf Deutschlands niedrige Wohneigentumsquote. Breiter gestreutes Eigentum kann wirtschaftliche Unabhängigkeit und Teilhabe stärken. Der Schutz großer Konzernbestände schafft aber noch kein Eigentum für deren Mieter. Dafür wären eigene Instrumente erforderlich.
Genossenschaftliche Beteiligung eröffnet wiederum eine andere Form gemeinschaftlicher Verfügung. Sie müsste dauerhaft vor spekulativer Weiterveräußerung geschützt werden und zugleich professionell wirtschaften. Auch gemeinwirtschaftliche Unternehmen brauchen Rücklagen, leistungsfähige Verwaltungen und eine solide Finanzierung.
Fazit: Soziale Marktwirtschaft braucht eine offene Eigentumsdebatte
Atradius benennt berechtigte Anliegen der Bauwirtschaft. Die PM begründet damit jedoch keine pauschale Absage an Vergesellschaftung. Sie lässt zentrale Fragen nach Bezahlbarkeit, wirtschaftlicher Macht und alternativen Bewirtschaftungsformen weitgehend offen.
Eine Weiterentwicklung der Sozialen Marktwirtschaft muss unternehmerische Initiative, Eigentum, Wettbewerb und soziale Verantwortung zusammenführen. Dazu gehört, große Wohnungsbestände auf ihre gesellschaftliche Funktion hin zu prüfen und genossenschaftliche Lösungen ernsthaft durchzurechnen. Zusätzlicher Wohnungsbau bleibt notwendig. Ebenso notwendig ist eine Antwort darauf, wie vorhandene Wohnungen dauerhaft bezahlbar bleiben.
Grundlage: Atradius-Pressemitteilung vom 20. Oktober 2026; ergänzende Einordnung anhand des Grundgesetzes und des Abschlussberichts der Berliner Expertenkommission zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen.
